袁府字〔2018〕29号

关于印发《原包装厂、农机厂棚户区改造项目房屋征收与补偿安置实施方案》的通知

袁州区房屋征收与补偿安置办公室：

经区政府研究，现将《原包装厂、农机厂棚户区改造项目房屋征收与补偿安置实施方案》予以印发，请你们会同有关单位认真遵照执行，依法做好商业房产征收工作，切实维护被征收人的合法权益，确保征收与补偿安置工作顺利进行。

附件：原包装厂、农机厂棚户区改造项目房屋征收与补偿安置实施方案

    （此页无正文）

                          2018年4月16日

附件

原包装厂、农机厂棚户区改造项目房屋征收

与补偿安置实施方案

为切实维护公共利益和保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《物权法》、《城乡规划法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《江西省国有土地上房屋征收与补偿安置实施办法》（省政府令第214号）、《宜春市中心城区国有土地上房屋征收与补偿安置实施细则（试行）》（宜府发〔2011〕15号）等法律法规的规定，参照黄颇路棚户区改造项目政策，结合实际，制定本具体实施方案。

一、征收范围

原农机厂宿舍3#、4#楼；原包装厂宿舍1#楼及彭甫等10户房屋。项目占地面积约5.88亩，拟征收房屋总建筑面积约1.3万平方米，涉及住户约100户，具体征收范围以规划红线确定的范围为准。

二、房屋征收部门

袁州区房屋征收与补偿安置办公室

三、征收与补偿安置工作程序

1．报市房管局经市政府同意后列入棚改项目；

2．由市城乡规划建设局划定项目红线范围；

3．由市国土资源局对项目范围内的土地进行回收后依法处置；

4．参照黄颇路棚改政策拟定征收补偿安置具体实施方案；

5．2017年7月1日至8月1日已征求公众意见，住户一致同意参照黄颇路房屋征收政策进行房屋征收；项目最终确定的征收补偿方案将告知被征收人；

6．经被征收户选定宜春市金五星房地产评估有限公司为该项目房屋征收与补偿的评估机构；

7．资金已由袁州区棚户区改造总指挥部足额筹措到位，设立了专项账户，专款专用；

8．组织签订《房屋征收与补偿安置协议》；

9．组织实施搬迁和房屋拆除；

四、征收与补偿原则

经征收部门认定的被征收人的住宅可以选择货币补偿，也可选择实行产权调换。对选择货币补偿的，被征收房屋的价值，由选定的房地产评估机构严格按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定；被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

1．对选择产权调换的，原则上实行房屋等面积调换。

2．被征收人的厂房、仓储、柴棚间、附房、车库、地下室、房屋装饰装修、房屋构筑物及附着物等实行货币补偿，补偿标准由选定的房地产评估机构严格按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定。

3．违法违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。

五、住宅产权调换原则（实行就近产权调换）

1．对被征收人住宅按《房屋征收与补偿安置协议》确定的住宅主房建筑面积原则上按1:1等建筑面积实行调换；      

2．安置地点：黄颇路棚户区改造安置范围内；

3．安置方式：待黄颇路片区被征收户安置完成后在剩余房源内按1:1等面积实行安置，或在中新房预售房源中成单元预留足够房源按1:1等面积实行安置；

4．安置房户型：因团购黄颇路高层安置房，高层安置房户型每套建筑面积为60 m²左右、80 m²左右、100 m²左右、120 m²左右、140 m²左右；

5．差价计算：因项目所需安置房由政府向宜春中新房公司团购，在征收与补偿安置中，被征收人须选择最接近原征收主房建筑面积的安置户型。被征收人因户型原因产生的总建筑面积差额部分超过原征收主房建筑面积5 m²以内的（含5 m²），按房屋建筑实际成本价2600元/ m²购买；超出5 m²以上的按照政府团购价4700元/ m²购买；被征收面积大于安置面积的，差额面积按照政府团购价4700元/ m²进行补差结算。

6．高层安置房不同的楼层系数实行正反补差（详见附件），高层安置房公摊面积比例不大于13％。

六、房屋建筑面积的计算

1．房屋建筑面积的计算执行国家标准（建筑工程建筑面积计算规范）（GB/T50353—2013）；

2．居住用房的阁楼（假楼）是指砖木结构一层的老房子，人字瓦屋面、木楼板结构的房屋，计算面积如下：

坡屋顶内空间净高超过2.10米的部分计算全面积；净高在1.20米到2.10米部位计算1/2的面积；净高不足1.20米的部位不计算面积。

3．住宅主房建筑面积是指被征收人居住的房屋实际建筑面积，不包括最低檐口高度超过2.2米以上的附房、披舍、柴间、车库、地下室等。

七、房屋结构的认定标准

1．框架结构：房屋以柱、梁、板为主要承重构件，楼地面为现浇，屋面为现浇；

2．砖混结构：房屋砖墙、柱为主要承重构件，楼地面为现浇或预制板，屋面为现浇或瓦屋面；

3．砖木结构：房屋砖墙或砖土墙混合、木柱为主要承重构件，楼面为木板，屋面为瓦屋面；

4．砖土结构：房屋以土墙、木柱为主要承重构件，楼面为木板，屋面为瓦屋面；

八、搬迁补偿费、临时安置补偿费

1．实行产权调换的：1200元/户（两次的搬迁补偿费）；实行货币补偿的：600元/户（一次的搬迁补偿费）；。

2．因征收房屋造成的临时安置补偿：

实行产权调换的：7元/ m²·月（每户低于500元/月的，按500元/月予以补偿），先期一次性支付12个月， 12个月后的过渡费按照市政府一贯补偿原则的基础上参照相关法律法规执行。

3．因房屋征收造成的70岁以上老人及危重病人等特殊租房困难户，按照300元／户.月予以补助，补助时间为交房前实际发生的时间计算。

九、安置原则

（一）安置住房建设标准

新建安置房按照规划设计采用砖混或框架结构；外墙采用节能保温隔热处理，防水涂料饰面；内部装修为：楼梯间墙面采用仿瓷涂料饰面，楼地面采用水泥砂浆找平，其中厨房、卫生间按规范进行防水处理，防水等级为Ⅱ级；天棚采用仿瓷涂料饰面。窗户玻璃采用双层中空玻璃，进户防盗门一个，室内暗装管线按设计布置好，水、电“一户一表” 进户。

（二）房屋产权证的办理

安置房交付给被征收人使用后两年之内，为被征收人办理好房屋产权登记。相关办证费用参照黄颇路项目政策执行。

（三）被征收人办理了独立分户的水、电、气、有线电视等管线手续的，无须交纳费用。各管线单位只收取迁移工程安装费。对需新增开（分）户的，由被征收人按标准（水：740元/户；电：400元/户；天然气：2380元/户；有线电视：450元/户）缴纳有关管线开户费用。不足部分费用由各管线单位提出预算，由房屋征收部门审核同意后支付。

（四）被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请宜春市袁州区人民政府，按照本具体实施方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

（五）因本工程建设需要拆除的供电、供水、电话、通信网络、广播电视、管道煤气等杆、管线设施，由各管线单位自行拆除，有关费用由各管线单位负责。涉及征收改造的管线单位必须服从房屋征收部门的统一安排，并派专人到现场组织实施管线迁移工作。涉及安置房建设的主管线费用由各管线单位负责，各管线单位的支线费用（含进户线）由房屋征收部门负责。各管线单位要各司其职、密切配合、通力协作，在规定地时间内完成管线工程建设。

（六）实行产权调换，被征收人的空调、电热水器、太阳能热水器、宽带网、电话、有线电视等设施的拆装均按2次拆装工时费给予安装补偿。具体标准由选定的房地产评估机构评估确定。

（七）房屋拆除由房屋征收部门负责实施，并确保安全。房屋残值费归房屋征收部门使用，主要用于工作支出。

十、搬迁选房及奖励办法

1．房屋征收协议签订前，通过抓阄方式确定协议签订顺序号。协议签订按照所确定的协议签订顺序号进行。

2．房屋征收签订协议后，按完成搬迁的顺序，确定最终的选房序号。选房按照选房序号抓阄确定的原则进行。

3．在房屋征收公告规定期限内签订《房屋征收与补偿安置协议》、搬迁完毕，腾空房屋、经验收合格的给予如下奖励：

（1）签订合同后15天以内完成搬迁并交钥匙的，按房屋征收面积进行5元/m²奖励；

（2）签订合同后16—30天内完成搬迁的，按房屋征收面积进行2.5元/ m²奖励；

（3）签订合同30天以后搬迁的不奖不罚；

4．因高层公寓安置，如房源允许，对于按规定期限搬迁且符合70岁以上的老龄人、烈属、双目失明或腿部残疾的住户，可按照自愿的原则依选房顺序实行住宅第一层优先安置。

十一、补偿费的发放

对选择产权调换的住宅被征收人，除主房用于产权调换外，按照《房屋征收与补偿安置协议》确定的补偿金额一次性补偿到位。最终结算待安置房交付使用时，采用双向差价计算。

十二、资金结算

1．袁州区棚户区改造总指挥部按照主房实际征收面积1:1置换，以房票形式按团购单价4700元/m²负责从宜春中新房建设有限公司的项目润达国际购买安置房。

2．房屋征收过程中产生的装饰装修款、搬迁费、临时过渡费、搬迁奖励费、高层建筑13%以上的公摊面积计费、70岁以上老人及特殊租房困难户租房补助、被征收户负担的2600元/m²成本价后的价差部分、被征收户的房屋损毁纠纷矛盾所产生的前期费用等资金均由宜春中新房建设有限公司承担。

3．此次房屋征收需签订两份合同（以房换房的执行合同和房票的兑现合同）。其中房票兑现合同仅用于结算。结算方式为拆迁户将用于兑换房票合同中的面积集中由黄颇路拆迁指挥部统一结算，交宜春中新房建设有限公司去袁州区棚户区改造总指挥部房票中心兑换金额，不实行每户单独结算。

4．政府4700元/m²的团购价包含了给予拆迁户的评估补偿价30%的奖励、600元/m²的搬迁速度奖和中新房因本次拆迁所承担的所有资金。

十三、工作经费

按《宜春市中心城区国有土地上房屋征收与补偿安置实施细则（试行）》（宜府发〔2011〕15号）的规定执行。

十四、房屋征收部门与被征收人在规定的期限内达不成补偿协议的，由作出房屋征收决定的人民政府按照征收补偿方案作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对征收决定不服的，可以申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，且在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由宜春市袁州区人民政府依法申请人民法院强制执行。

十五、房屋征收与补偿安置工作人员在房屋征收与补偿工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、贪污挪用等，由区人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十六、采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

十七、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由征收与补偿安置办公室责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，报请发证机关吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十八、本方案由袁州区黄颇路（含下水寨）片区棚户区改造工程项目建设指挥部负责解释。

附表：安置房楼层系数补差基准表

附表

安置房高层楼层系数补差基准表

注：“+”是指被征收人补差给房屋征收与补偿安置办公室

“-”是指房屋征收与补偿安置办公室补差给被征收人